サンディエゴで投資用の不動産を売却すると、購入時よりも高く売れて利益が出ることがよくあります。でも、その利益には**キャピタルゲイン税（譲渡益税）**がかかってしまいます。
そんなときに使えるのが、**「1031エクスチェンジ」**という制度です。
1031エクスチェンジってなに？
「1031エクスチェンジ」は、アメリカの税法に基づいた仕組みで、投資用不動産を売ったときの税金を将来に繰り延べできる制度です。
売却して得た利益を、別の投資用不動産に再投資すれば、キャピタルゲイン税の支払いを後回しにできます。
サンディエゴの投資家に人気の理由
サンディエゴは不動産価格が高く、売却時の利益も大きくなりがちです。この制度を使えば、税金を払うことなく次の物件へステップアップし、より大きな資産形成が可能になります。
たとえばこんなケース：
ノースパークで80万ドルの賃貸物件を売却し、ミッションバレーで90万ドルの新しい投資物件を購入した場合、売却益に対する税金を今は払わずに済みます。
使うにはルールがある
- 売った物件と「同種（like-kind）」の投資物件に買い替える必要があります
- 売却後45日以内に購入候補の物件を指定し、180日以内に購入完了が必要
- 売買契約には、1031エクスチェンジを行う意向を明記
相続のときにどうなる？
もし、1031エクスチェンジで繰り延べた物件を所有したまま亡くなった場合、相続人がその物件を受け継ぐ際、**「ステップアップ・イン・ベーシス（Step-up in Basis）」**という仕組みが適用されます。
これはどういうことかというと：
- 相続人は被相続人が購入した時の価格ではなく、死亡時の時価を取得価格として相続します
- そのため、相続後すぐに売却しても、キャピタルゲインが発生しない（＝税金がかからない）ことが多いのです
つまり、1031エクスチェンジを繰り返して資産を増やし、亡くなったときに遺族にバトンタッチすることで、最終的にキャピタルゲイン税が完全に免除されるケースもあるのです。
1031エクスチェンジは、税金を繰り延べながら資産を増やす非常に強力なツールです。
さらに、うまく計画すれば将来的に家族に非課税で資産を引き継ぐことも可能です。
ただし、ルールが細かく、1つでもミスすると税金が発生することがあるため、必ず税務の専門家にも相談することが重要です。
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Marina Motoki Morse
カリフォルニア不動産エージェント｜ライセンス02195871
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