August 30, 2023

賃貸 VS 住宅購入

こんにちわ、サンディエゴで不動産エージェントとして売買サポートを行なっている元木満里奈です。これから数回に渡り、アメリカでの賃貸 vs 住宅購入を比較した記事を投稿して行こうと思います。アメリカの不動産価値は年々上昇することで知られていますが、それに伴い賃貸も同じく上昇します。特にこの数年の間にお引越しをされた方は、この上昇具合にびっくりしたのではないでしょうか?不動産価値が上がるアメリカで、どうやって生き抜く、もしくは成功していけるのか。そこをお話ししたいと思います。 他人の住宅ローン支払っていませんか? まず、賃貸と住宅購入の大きな違いは、月々の支払いを自分に投資しているか、いないかです。賃貸の場合は、簡単に言えば大家さんの毎月の支払いをあなたが支払っていることになります。今現在、金利の高いこの市場では賃貸価格の方がこれから新しく住宅購入をした場合の毎月の支払いよりも低い場合の方が多いです。ですが、落とし穴はそこにあります。  不動産価値上昇 以下が年々平均して上昇するとされる不動産価値です。賃貸価格:3% (2020年より2023年までの賃貸上昇は20%を超えます)不動産価格:6%カリフォルニアの法律でレントコントロールというものがあります。激しいインフレの中、テナントを守る法律なのですが、1年の更新時に、毎年5% + それに加えお住まいの地区の物価上昇率分(local inflation rate)、又は10%、どちらか低い方まであげることができます。つまり、同じアパートに長らく住んでいたとしても、最大10%の値上がりが毎年起こることになります。この数年は良い例で、ほとんどの賃貸が毎年値上がりし、私がサンディエゴに来た当時9年前は1ベッドルームのお部屋が$1000で貸し出されていましたが、現在の相場は1ベッドルームで安くて$2000ほど、高いエリアだと$3000ほどになります。 反対に、住宅購入している方の月々の支払額は下がることはあっても上がることはありません。もし、購入時よりも金利が下がれば、リファイナンス(金利組み換え)をして月々の金利支払額をさげることができます。つまり、長期的に見て住宅購入の方が確実にお得ということです。 ここで例を見てみましょう。住宅購入者は私の実際のお客様です。2019年にAさんは3ベッドルームの賃貸アパートを$2000ドル/月でレンタルしています。インフレが激しくなり、毎年2023年現在まで10%づつ賃料が増加しました。2020年:$2000 x 1.1 = $22002021年:$2200 x 1.1 = $24202022年:$2420 x 1.1 = $26622023年:$2662 x 1.1 = $2928という計算になります。 反対に、2019年に住宅購入したBさんの場合 (実例)$430,000の家を購入。月々の支払いが$2500 (固定資産税、金利、保険、全て込み)*当時は金利が低く、約3%2019年から2023年まで毎月の支払額は$2500で変わらず、2023年の引越しを機に住宅を、なんと$670,000で売却。4年間の間に不動産価値が240,000ドルも上昇し、不動産購入時と売却時の諸費用を含めても、約180,000ドルの利益です。4年間住んだ住宅の家賃を払うどころか、考え様によってはは毎月タダ住みで、短期間でこれほどの利益が出ました。 Aさんは毎月の支払額がBさんよりも低くスタートしましたが結果的にこの5年で合計$146,520を家賃に支払い、マイナスです。このように例を上げてみると、アメリカの賃貸 VS 住宅購入(ホームオーナーシップ)の違いがよくわかると思います。この数年は不動産価値が激しく上昇してしまったので、新しく2023年に賃貸物件を探さなければならない方は長年住んだアパートの賃料よりも、高価な賃料を払うことがほとんどです。Aさんと同じアパートでも2023年から新しく契約する方はおそらく$3500ほどが相場であると思います。 不動産市場は上がったり下がったりしながら徐々に上がっていきます。3年以上同じエリアに住む予定であれば、住宅購入を考えた方が良いと言えるでしょう。冬のホリデイシーズンが年間通して一番不動産市場が落ち込む時期ですので、これから近々家を買いたいと思っている方は良い機会だと思います。 長くなりましたが、いかがだったでしょうか?年々いろんなものが高くなるアメリカですが、不動産ほど良い投資はないと私は思っています。アメリカの不動産に関する質問やご相談はお気軽にお問い合わせください。 元木満里奈(モース)不動産エージェント・コンサルタントeXp Realty : DRE#02195871marinamotoki@gmail.com

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June 7, 2023

アメリカ不動産市場6月:家は買うべき?

金利が一度6%を下回ったこともありましたが、現在では数日前に7%を超える水準に戻っており、それにも関わらず販売物件の数は依然として少ない為多くの買い手が存在し、買い手にとっては厳しい状況が続いています。 では、現時点では家の購入はしないほうが良いのか?? いいえ、金銭的な余裕がある場合には、絶対に購入する方が良いです。現在の状況下で待ち続けても、アメリカの不動産市場は下落することはありません。実際、昨年の不動産市場が最も上がったピーク時から比べても、現在の不動産価格は上昇しています。2023年までには、不動産資産の増加率は5.5%から6%になると予測されています。 住宅ローン金利は数年の間に徐々に下落する見込みです。金利はインフレ率と密接な関連性があり、インフレ率が低下すれば金利も下落します。現在、インフレ率は下降傾向にありますので、金利が低下すれば、金利の組み換え(リファイナンス)によって、毎月のローン支払額を減らすことができます。通常、リファイナンスには$10,000から$15,000の費用がかかりますが、今年の年末までに家を購入すれば、今後5年以内のリファイナンスを無償で提供しているローンオフィサーの紹介もできますので、もし購入を検討されている方がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。 金利が下がれば競争率も上がります。 そして金利が下がるのを待っている間に不動産価格は上昇します。 金利が下がるのを待つのであれば、今買って購入後にリファイナンスすれば良し。 最近、金利が1%程度上昇したため、多くの人が市場から離れています。競争率はまだ激しいですが、高金利を上手に活用すれば利益を得ることができます。 サンディエゴの不動産売買について、お気軽にご相談ください。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント eXp Realty DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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June 7, 2023

住宅ローンの種類

こんにちは、サンンディエゴの不動産コンサルタントの元木です。今回のコラムでは、アメリカの住宅ローンの種類についてお話しします。 FHAローン(連邦住宅管理庁ローン):低クレジットスコアの人におすすめ FHAローンは、アメリカ政府の保証を受けた住宅ローンであり、一定の条件を満たす借り手に対して、低頭金での購入を可能にします。(3.5%〜)このローンは、クレジットスコアが低い方や、金銭面でサポートが必要な方に適しています。ただ、MPIという金利保険を毎月支払う必要があるので、一般的な固定金利ローンに後々リファイナンス(金利組み換え)することをお勧めします。高いクレジットスコアをお持ちの方は一般的なConventional Loanが最適です。 一般的な固定金利ローン(Conventional Loan): 一般的な固定金利ローンは、借り手が借り入れた金額に対して一定の金利で返済するローンです。サンディエゴの不動産取引では、このタイプのローンが最も一般的であり、借り手に安定した返済計画を提供します。クレジットスコアに問題がなければ、このローンが一番適性率が高く、頭金も3〜5%より購入可能です。 可変金利ローン: 可変金利ローンは、一定期間ごとに金利が変動するローンです。これは、金利が低い時期に借り入れたい借り手にとって魅力的な選択肢となる場合があります。ただし、金利が上昇すると返済額も増加することに留意する必要があります。 ミリタリー用VAローン(退役軍人保証ローン): VAローンは、アメリカの退役軍人、現役軍人、および一部の軍人の未亡人に対して提供される特別な住宅ローンです。このローンは、低頭金(または頭金不要)での購入、優れた金利条件、および返済プランの柔軟性を提供します。サンディエゴには多くの軍事施設があり、多くの退役軍人がこのローンを利用して不動産取引を行っています。VAローンには以下の利点があります。 頭金0% 一般固定金利よりも低金利 Mortgage Insurance (金利保険)なし 条件次第で何度も利用可能 ただし、家購入の際にFunding feeと呼ばれる費用が発生します。低金利や保険金を支払わなくて良い代わりに、VAローンが成り立つように一括で最初に支払わなければなりません。初めてVAローンを使用し頭金0%の場合は、家の購入金額の約2%ほどになります。 ただ、VAローンは審査が一般のローンよりも厳しいというのが理由で、何件もの買い手がいる場合、売り手側はVAローンを好まない場合があります。VAローンに強いローン担当者(Lender)とVAローンに経験豊富な不動産エージェントが鍵となります。VAローンを使った不動産購入はお気軽にご相談ください。VAローンに優れたVAローン会社もご紹介できます。条件によりますが、通常30日の契約期間を私達は2〜3週間で契約完了することができ、物件獲得率をより上げることができます。 このように住宅ローンは幾つもあり、自分に合ったローンを選ぶことが物件購入時の鍵となります。 家購入のサポートは最後まで無料ですので、不動産のご相談はお気軽にお問い合わせください。お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント eXp Realty DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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June 7, 2023

頭金20%支払う必要はない?!

初めて家を購入する際には、頭金の金額について理解しておくことが重要です。頭金は、家の購入価格の一部を現金で支払うことを指します。一般的に購入価格の20%ほどのが頭金として必要とされると思っている方も少なくなく、ましてや不動産屋さんも20%をお勧めしていることがありますが、私は全くお勧めしません! なぜかというと、単刀直入にそこまで頭金を支払う必要がない、又は損をしてしまうこともあるからです。一般的なのconventional loanですと、3-5%の頭金があれば問題ありません。多くの頭金を支払うよりも、その分家のリフォームに投資することで家の価値を上げることができます。そして、また近い将来新たに家を購入する際に、最初の家を購入時よりも高値で売り、次の家の資金に回すことも可能。20%の頭金を貯めようと頑張っている間に不動産価値が上がり、損をしてしまう可能性も大いにあります。 ただし、20%以下の場合、PMI(Private mortgage insurance)というものが発生します。購入価格によりますが、月々約100-200ドルほどを金利会社に保険金として支払わなければなりません。そして、より多くのローンを借りる形にもなるので、毎月の住宅ローン返済額が高くなります。このPMIは家の含み益(Equity)が20%を上回ると支払いの義務がなくなります。 最後に、初めての家を購入する人にとって、頭金の金額は非常に重要ですが、必ずしも高額な頭金が必要ではありません。カリフォルニア州の頭金サポートプログラムもあるので、専門家のアドバイスを聞きながら、自分に合った頭金の金額を見つけることができます。 家購入のサポートは最後まで無料ですので、不動産のご相談はお気軽にお問い合わせください。お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント eXp Realty DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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June 7, 2023

アメリカで家を買うのに必要なこと!ステップ紹介

アメリカと日本の不動産購入の際の手順やルールは異なります。まず何からしたら良い?などの質問をよく頂くのですが、細かく必要事項をまとめました。 1. 不動産エージェントを探す :物件を探すために不動産業者に相談しましょう。一度zoomでのオンラインか直接会って相談すると良いでしょう。不動産購入のプロセスは長期戦になったり、ストレスに感じてしまうことも少なくありません。全力でサポートしてくれる信頼できるエージェントを選びましょう。相談料や買う際のサポートは基本無料なので高額料金の請求があった場合は要注意です。 2. 住宅ローン申請:不動産屋さんに相談するのと同じくらいローン申請は重要です。要は、今のお給料と金銭状況でいくらまでの家が買えるのか、査定するプロセスのことです。 住宅ローン申請の際に、Pre-ApprovalとPre-Qualificationというものがあります。Pre-Approvalはローンが降りるのに必須です。Pre-qualificationは言ってしまえばオンラインで誰でもできてしまったり、簡単な査定しかできません。Pre-approvalがないと買いたい物件にオファーを入れても相手にされないので必ずPre-approvalを事前に取得しましょう。Pre -approvalにはクレジットや、年収、そのほかのローンなど、多くのことが反映します。 3.物件の見学開始:ZillowやHomesnapなどの不動産アプリ・ウェブサイトをチェックし、気になる物件を見学。現地で物件の状態や周辺環境を確認します。不動産エージェントも不動産探しに協力し、合うような物件を進めてくれるはずです。 4. オファーの提出:気に入った物件があったら、不動産エージェントと相談し、希望金額をオファーしましょう。オファーを入れる際に、一番良い得する金額で購入できるように戦略などエージェントの方を頼りにしましょう。競争率の高い市場では何十件ものオファーがはいる物件もあります。 4.契約締結:交渉成立し、契約に入ります。Earnest Money Depositという1〜3%のデポジットを3日以内に支払う必要があります。 5.検査:売買契約が締結されたら、物件の検査を行い、物件の状態を確認します。場合によっては、値段や修理の交渉が行われます。 6. 査定(Appraisal) : Loan OfficerがAppraisalと呼ばれる不動産価値を査定してくれる専門家の方を呼びます。住宅ローンはこの査定金額までしか降りない仕組みになっているので、もし査定額が購入金額よりも下回った場合は、その誤差を現金で支払うか、売り手側と値段交渉をする必要があります。 7.融資の申請:物件の検査、査定が問題なければ、融資の申請を行います。カリフォルニアでは、一般的に30年間の固定金利住宅ローンが利用されます。 7.閉鎖(Close):融資が承認されたら、物件の所有権を獲得するために、閉鎖を行います。閉鎖では、物件の所有権を記録するために、不動産登記を行います。そしてめでたく不動産購入完了です。 以上が、カリフォルニア州で不動産を購入するための一般的なステップです。ただし、物件の種類や価格、地域によって、手順が異なる場合があります。また、不動産取引は複雑なので、不動産業者や弁護士の助言を得ることが重要です。 サンディエゴでの不動産売買に関するご相談はお気軽にお問い合わせください、お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント eXp Realty DRE#02195871…

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April 17, 2023

日本人がカリフォルニアで家を買うには?

アメリカでは、国籍に関係なく日本人も家を購入することができます。ただし、ビザの種類によっては住宅ローンの審査に通らない場合があります。住宅ローンを申請できる資格を持つのは、アメリカで働いており、会社からスポンサーを受けている人、自ら会社を経営している人、そしてグリーンカードを保持している人です 住宅ローンを申請できるビザの種類 -H1B -H2B -E1 -H3 -L1 -O1 -G~ また、日本に在住しながらアメリカの不動産を購入することも可能ですが、アメリカ在住者に比べて、厳しい審査や高い金利など、購入が難しくなる場合があります。国際金融機関によって異なりますが、30%〜40%程度の頭金が必要であり、すべての書類を公認された翻訳会社を通じて英語に翻訳する必要があります。 まず、家を購入するにあたり最初にすることは、住宅ローンを申請することです。そのためには、金利関係者(loan officer / Mortgage broker)に問い合わせてください。家を探し始める前に、予算を確認し、住宅ローンの限度額を知る必要があります。審査が降りない場合は、買いたい家を見つけても購入することができません。したがって、Loan OfficerまたはMortgageの専門家に相談することから始めましょう。同時に不動産エージェントを探し、コンサルティングを受けることで、アメリカでの不動産購入手続きに必要な情報を得ることができ、スムーズに進めることができます。 日本人がアメリカで住宅を購入する場合には、アメリカの住宅購入に関する手続きや規則、法律などを理解する必要があります。また、アメリカの住宅購入市場は日本と異なりますので、物件探しや住宅ローンの手続きなど、慎重に対処する必要があります。アメリカの不動産市場は州によって異なりますので、各州の法律や手続きについて理解する必要があります。したがって、不動産エージェントやアドバイザーからのサポートを受けることが重要です。 次回は、不動産購入までのステップを細かく紹介します。 サンディエゴでの不動産売買に関するご相談もお気軽にお問い合わせください、お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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