Q&A
Pre-Approvalって何？Pre-qualification となにがちがうの？
Pre-Approvalはローンが降りるのに必須です。Pre-qualificationは言ってしまえばオンラインで誰でもでき、簡単な査定しかできません。Pre-approvalがないと買いたい物件にオファーを入れても相手にされないので必ずPre-approvalを事前に取得しましょう。Pre -approvalにはクレジットや、年収、そのほかのローンなど、多くのことが反映します。
住宅ローンをするときは銀行がいいの？
銀行はローンの種類が限られるほか、審査も厳しい上に、手続きがスムーズにいかない場合が多いです。銀行の方が金利が安いと思ってる方が多いのですが、そうでない場合も多いです。不動産のプロとして、住宅ローンを専門としているMortgage broker (住宅金利機関）やLoan officer (住宅ローン融資担当者）を強くおすすめします。アメリカでは日本と違い期限にルーズな方も少なくないので、契約破棄などのトラブルにならないよう信頼できる金融機関の方を不動産エージェントから紹介してもらうことをおすすめします。競争率が激しい市場では、腕の良いローンオフィサーでないと競争を勝ち取れない場合も多くあります。不動産エージェントと同じようにローンオフィサーも重要です。信頼できるローンオフィサーを紹介できますのでお問い合わせください。
頭金はいくら必要？
20%必要と考えている方が多いと思うのですがそんなことありません！20%貯金できるまで待っていたら損です！FHA(Federal Housing Administration)というプログラムだと3.5%から。Conventional Loan (通常金利)の場合は3-5%です。20%の頭金がない場合はMortgage Insurance(保険）が必要になりますが、それでも20％の頭金を払うと損する理由は。。。marinamotoki@gmail.comまでご連絡ください！頭金を最低限位押さえ、リフォームにお金を回し、家の価値を上げるというやり方もあります！
いつが買い時？
正直、ベストなタイミングは、家を買える金銭的環境が整ったら！人によってタイミングは異なるし、いつまでも良いタイミングを待っていたらチャンスを逃してしまいます。アメリカの不動産価値は上がります。買える時に行動しましょう！
アメリカ不動産はどのくらい価値が上がるの？
平均的なアメリカ全土の不動産価値の上昇は６％/年 と言われています。 ここ数年の上昇は激しく、この数年で２倍ほど価値が上がった物件も少なくありません。
不動産投資目的だと頭金はいくら必要？
その別件に購入者が住まず、貸し出し等の目的で投資する場合、頭金は25%〜必要と言われています。金利期間に相談しましょう。
Buyers market ・Sellers market とは？
Buyer’s market は買い手が有利・Seller’s marketは売り手が有利である不動産市場のこと。
2023年上半期は、Buyer’s marketよりで、昨年金利が高くなった反動と不動産価値が上がりすぎた反動で、物件が売れる前の日数が長くなり買いても減少したため、売り手側が買い手に有利な条件を受け入れる場合も少なくありませんでした。大幅な値段交渉、Closing cost(物件売買の際にかかる費用）や修理代まで売り手がカバーしてくれることも多数。
2023年下半期は上半期とは異なりSeller’s Marketに。金利も7%をうろうろしていますが、売りに出されている家の数が未だ少ない上に、買い手が倍増した為、すぐに売れてしまう物件や、リスティング価格よりもかなりの高値で購入されている物件も多数。下半期に可能であった買い手に有利な交渉は現在はほぼ不可能となってしまいました。
3 contingencies って何？
見事オファーが成立して契約に入っても、何か問題がある場合は買い手側が何も失わずに身を引くことができます。
1. APPRAISAL CONTINGENCY: Apprasalとは物件の価値を査定してもらうこと。金融機関がお金を貸してくれるのはこの査定額か、購入額どちらか低い方のみです。Apprasalはほとんど何も問題がない場合、購入額ちょうどで降りることがほとんどですが、もしオファーした値段よりも低買った場合、買い手はその誤差をキャッシュで賄わなければなりません。売り手と購入額の値段交渉をするか、身を引くことになります。
2. LOAN CONTINGENCY: 金融機関がなんらかの理由で必要額のローンが下ろせなかった場合
3. INSPECTION CONTINGENCY: 家に何も問題がないか調査します。なんらかの問題が発覚した場合、売り手と修理費等の交渉ができ、交渉がうまくいかなかった場合や、問題が大きすぎてその物件から手を引きたい場合。
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