サンディエゴで不動産エージェントとしてサポートを行なっている元木満里奈です。本日は、1031 Exchangeという、不動産投資家が不動産売却によって得たキャピタルゲインに対し税金を払うことなく（先送り）、不動産を売却し、新たに不動産を購入する方法（交換）をお伝えしたいと思います。

こちらは、残念ながらPrimary Resident（お住みの住宅）には適用されません。投資目的で保持している、レンタル物件を売却し、新たな投資物件を購入の場合に適用されるルールとなります。例えば、250,000ドルで購入した投資物件が売却時、500,000ドルだとします。利益のキャピタルゲインは$250,000となります。（実際は売却費用や諸費用のため、細かい計算になります）

そこで、投資家が、家を頻繁に購入・売却しても損をしない仕組みがこの1031エクスチェンジというものです。元の物件を次の新しい投資物件へ”交換”することにより、このキャピタルゲイン税を先送りにすることができます。いくつか、対象になるルールがあるのでみていきましょう。

• 投資物件であること。

• 新しく購入する投資物件は同じ価値、またはそれ以上の価値であること。

• 保持している投資物件を売却後、４５日以内に新しい物件を定めること（契約/Under Contractになる必要がある。３つの候補を指定できる。

• 新しい物件は、売却日より180日以内に購入完了していなければならないこと。

つまり、売却してからいつでも新しい物件を購入可能ということではなく、この短いタイムラインの中で全て完了させる必要があります。不動産市場が競争率が高く、気に入った家がスムーズに購入しにくい市場では、慎重に計画することが重要になります。

ただし、税金がどこかに消えてなくなるということはありません。最初に売却した際の資金の税金は次の不動産にキャリーオーバー（先送り）されます。

例えば、Aさんがサンディエゴ、カリフォルニア州で$250,000で購入した投資物件を$500,000で売却。そして、1031エクスチェンジを使用して、似たような$500,000の投資物件を購入。その時点で$250,000分のキャピタルゲイン税を払う必要はありませんが、将来その物件を1031エクスチェンジを使用せず売却する際に、最初の投資物件を含めたキャピタルゲイン税を支払う必要があります。

もし投資家が1031エクスチェンジを継続し、亡くなった場合はどうなるのか？

なんと、今までのキャピタルゲイン税支払いの義務がなくなります。その資産を相続した家族にも適用されます。

このように、アメリカで不動産投資を続ける方にとってはとても有利な方法となります。

今回は不動産投資について少しお話をしました。日本からでもアメリカ不動産投資は可能です。サンディエゴ、オレンジカウンティーの不動産はお気軽にご相談ください。