Category: アメリカ不動産投資

BY motokirealty June 11, 2024

アメリカ不動産購入すべきか？頭金を貯めるべきか？

アメリカで家の購入を考えているけれど、現在の賃貸が安く、この高金利の中で買うべきかどうかわからないという方に読んでいただければと思います。 特にサンディエゴはアメリカの中でもトップマーケットですので、不動産価格もかなり高く、これからどうしたら良いかわからない方が多いと思います。現在の金利は7％で、30年固定金利ローンの場合、家の購入額よりもローンの総支払額が30年間で多くなってしまう状況です。そのため、貯金をできるだけ多く貯めて、最低でも20％の頭金を入れることにより、トータルの金利額を減らそうとする方も多いです。しかし、このように頭金が20％ない状況でも不動産の購入を強く勧めます！その理由をお話しします。 アメリカの不動産は年々価値が上がる傾向にあります。サンディエゴでは、ここ3年でエリアによっては年間10％ほどの上昇も見受けられます。したがって、貯金している間に不動産価格も上がるため、収入によっては貯金しても20％の頭金がたまらない、もしくは不動産価格が高騰しすぎて数年前なら購入できたのに、できなくなってしまったという方がここ数年多くいらっしゃいます。 不動産を持つメリット 価値上昇が見込めるため、長期的に大きな資産になる 金利、固定資産税、住宅ローン保険は税金控除の対象のため、所得税の支払額が減少する 支払額は賃貸価格とは違い上昇しない 10年後の住宅ローンの支払いが賃貸価格を下回る可能性がある では、頭金はいくらあれば購入できるのでしょうか？通常のコンベンショナルローンであれば3％から可能です。もし月々の支払いに余裕があるのであれば、3％で全く問題ありません。大事なことは、購入可能な物件を選ぶことです。最初からドリームハウスを購入するのは難しいことが多いです。そのため、まずは購入可能な物件を購入し、数年後に売却して得た利益で次の、もう少しドリームハウスに近い物件を購入するのが望ましいです。もちろん、最初からドリームハウスを購入できるのであれば、それが一番ですが、そうでない場合は段階を踏むことが大事になります。貯金をコツコツ頑張るよりも、かなりの近道と言えるでしょう。 サンディエゴの不動産に関するご相談を受け付けております。無料ですので、お気軽にご相談ください。 元木（モース）満里奈不動産エージェント・コンサルタント eXp Realty : DRE#02195871marinamotoki@gmail.com

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BY motokirealty April 19, 2024

不動産の仲介手数料のシステムが変わります！

皆さん、こんにちは。春のシーズンがやってきて、お引越しを考えているご家族の方も多いのではないでしょうか。 さて、カリフォルニアの不動産業界で大きな変化があります！家を売りたい方や買いたい方にとって、特に注目すべきニュースです。 NAR（National Association of Realtors）が不動産仲介手数料に関する訴訟を受け、和解案を受け入れました。現在、売り手のエージェントが買い手のエージェントの仲介料を指定できるようになり、売り手は売却額から両方のエージェントに手数料を支払うことになっています。売主は買い手のエージェントの手数料の分配には関与しません。通常は5〜6％の仲介手数料がかかりますが、分配によっては売り手のエージェントが買い手のエージェントよりも多くの手数料を受け取ることがあります。問題になっているのは、買い手のエージェントが仲介手数料を指定できないという不利なルールです。 そして、現在進行中の変更が7月に実施され、売主は売主のエージェント料を支払い、買主は買主のエージェント料を支払うことになります。以前は買い手とそのエージェントは仲介手数料を交渉できず、売主側から提示された手数料を受け取っていましたが、今夏からは買主が自身のエージェント料を支払う義務が生じます。 ただし、売り手が買い手のエージェント料を支払う提案をすることは今後も可能です。この急激な変化により、物件の売却が難しくなる可能性もあります。その場合、買い手のエージェント料を負担することも売却戦略の一つとなります。 買い手としては、支払額が増えることに不満を感じる方も多いかもしれません。ただ、よく考えてみてください。これまで売り手が支払っていた仲介手数料は、買い手の購入金額から支払っていたものです。そのため、買い手が実質的に支払っていたとも言えます。 不動産エージェントとしては、正直大きな変化とは考えていません。これまでの常識が変わり、より適切な方向に調整されると見ています。個人的な見解としては、この変更が実施される7月以前に買い手が急増する可能性があると予想しています。 もし不動産の購入や売却を検討している方がいらっしゃいましたら、お気軽にご連絡ください。今後、細かく不動産のプロと戦略を練ることが重要になります。 元木（モース）満里奈 不動産エージェント・コンサルタント eXp Realty : DRE#02195871

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BY motokirealty April 19, 2024

2024、春の不動産市場と物件を勝ち取る方法

皆さん、こんにちは！ サンディエゴで不動産コンサルタントをしている満里奈です。 4月のサンディエゴ不動産市場の動向をお伝えします。 通常、不動産市場は春ごろから活発になる傾向がありますが、サンディエゴのエリアによっては夏のピーク時のような動きがすでに見られます。 2月後半から、人気のエリアによっては15件以上の購入オファーが殺到し、当初の販売価格よりも$150,000以上高騰しているなど、競争率が激しくなってきています。2ヶ月前ならこの価格で競争率も低く買えたのに…というお客様も多くいらっしゃいます。 全ての物件がこのように競争率が高いわけではありませんが、人気の高いエリアでうまく価格設定がされた魅力的な物件は、積極的なアプローチが必要です。もちろん、売り手側の条件を全て受け入れるのは買い手としては望ましくはありませんが、契約に入れないことには何も始まりません。 では、価格以外の面でどのような購入オファーを出せば、競争に勝てるのでしょうか？ 売り手の都合に合わせ、売り手のリスクが低くなる条件を提示する。 売り手が長期間の契約（エスクロー）を望んでいない場合は、契約期間をできるだけ短縮する。通常30日契約ですが、ローンの種類やローンオフィサーによっては最短2週間ほどにできます。売り手としては、早く売却してしまいたい人が多いです。 インスペクションを５日以内にする。通常は17日以内ですが、競争率の高い市場では早めに行いましょう。もし物件に問題があり、契約をキャンセルしたい場合、売り手からすると、５日でキャンセルされるのと、１７日後にキャンセルされるのではリスクが大幅に異なります。買い手にとっても、早い段階で買う価値のある物件かどうか判断できるので、お互いにとって良いことです。 不動産TIP！  契約をキャンセルする理由は売り手に伝える義務は基本ありません。つまり、Contingencyが１つでもあれば、それを除くまで何らかの理由でキャンセルしてもデポジットは失いません。 契約に入ってから細かく交渉することが可能です。修理等の条件は、できるだけオファー提出の際に条件提示するのは避けましょう。ひとまず、競争率の高い市場では、どうしたらオファーを受け入れてもらえるか、というところから始めましょう。 エージェント同士のコミュニケーションは必須です。何件もオファーが入っている物件では、売り手のエージェントと連絡を取り、自分たちのオファーの位置を確認することが重要です。信頼できるエージェントを選びましょう。 質問やアドバイスがあればお気軽にお問い合わせください！今年の夏は競争率の高い市場になる見込みです。購入を検討されている方は、早めの行動が成功の鍵です。 元木満里奈（モース） 不動産エージェント・コンサルタント eXp Realty : DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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BY motokirealty January 31, 2024

貯金がなくてもカリフォルニアに家が買える！ DREAM FOR ALL PROGRAMについて

家を購入したいが、頭金の貯金がない、ローン申請しても収入が低くて審査が通らない？などの悩みを抱えている方に必見です！カリフォルニアのDREAM FOR ALL というプログラムがCalHFAより、2024年４月にリリースされます。簡単に説明すると、政府が20%または$150,000までの頭金を補助してくれるが、後に家を売却する際、または金利組み換え時に返済しなければならないというものです。アメリカは不動産上昇が見込まれるので、不動産価値が上昇した分（Appreciation/資本増加）より返済、そして、上昇した分の20%を利子として支払うというシステムです。 メリット頭金が20%まで支払い可能なので、ローン額が減り、月々の支払いが減る通常頭金20%以下の場合は住宅ローン保険を毎月支払う義務があるが、それが免除される頭金の20%は家を売却、金利組み換えするまで返済義務なし デメリット家を売却後、借りた２０％＋不動産上昇で得たEquityの２０％を利子として返済金利組み換えできない 誰がこの住宅ローン援助を受けることができるのか？アメリカに過去７年間、不動産を保持していない者両親がアメリカで不動産を保持していない者。両親が亡くなっている場合は、亡くなった際に不動産を保持していないことアメリカに Qualified Alienで滞在資格のある者（グリーンカード保持者、H1ビザ、etc)収入が＄185,000を超えていない者（サンディエゴの収入リミットです。各カウンティーによって異なります）  ダウンペイメントアシスタンスプログラムは数多くあったりしますが、中でも一番良い条件がこのDREAM FOR ALL PROGRAMです。去年は早い者勝ちで、９日後には締め切られてしまったローン援助ですが、今年は４月に申請した方の中から抽選で行われます。今年は、援助が本当に必要な人対象、両親が家を持っていないことなどの難しい条件があるため、日本人で会社勤めしている方に条件が当てはまりやすいプログラムです！    不動産価格が高騰していてカリフォルニアで不動産購入が難しくなっていますが、このプログラムを使用することにより、不動産購入が可能になる方が多いと思います。 詳しく知りたい方はお問い合わせください！  元木満里奈（モース）不動産エージェント・コンサルタントeXp Realty : DRE#02195871marinamotoki@gmail.com  

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BY motokirealty December 22, 2023

2024年アメリカ不動産市場　住宅ローン金利が前代未聞の低下

皆さんこんにちわ、サンディエゴで不動産エージェントとしてサポートしております、元木満里奈です。 クリスマスが早めにやってきました！皆さん知っての通り、アメリカの住宅ローン金利は一時期８％を超えておりましたが、今週に入ってから金利のレートがものすごく回復し、なんと1.5%強の回復、平均して6.5%まで下がりました。 クレジットスコアが低い方におすすめのFHAローンは平均して6% ミリタリー用のVAローンも6% (12/20現在のレート） 通常、冬のシーズンが不動産市場としては落ち込みを見せ、不動産価格も減少する傾向にあるのですが、今シーズンは全く逆の動きをすることが予想されます。 金利が短期間で急激に1.5%下がるということは稀で、どのくらいすごいことかというと、約平均して$100,000分高い物件購入が可能になります。 同じ月々の支払い金額で、 8%の金利の場合、＄600,000までしか購入できなかったのに対し、1.5%下がった6.5% だと$700,000の物件が、同じ月々の支払額で購入可能になります。 ということは？ そうです、家を購入できる人が大幅に増えるため、競争率が激しくなり、不動産価格が高騰します。 なので！ もし来年に家の購入を考えているならば、来年から動いてしまっては遅いです！このホリデイシーズンに動きたい人は少ないと思います。年が明けてしまってからでは、不動産市場が忙しくなることが予測されるので、来年の春に購入を考えている方は、今すぐに動くことを強くおすすめします。 金利が2,5%で家の価格も今の2/3だった3年前に家を買いそびれてしまい、不動産価格と金利が高騰してしまった今、後悔している方がたくさんいらっしゃます。不動産のプロとしては、あの時買っておいてよかった！と笑顔で言ってもらいたい。そんな思いがあるので、いつでもお気軽にご連絡ください。 市場状況だけ確認でも大歓迎ですので、クリスマス前に、必ずご連絡ください！ 何度も言いますが、不動産購入の一番いいタイミングは今です。 それでは皆さん良いクリスマスをお過ごしください！ eXp RealtyLicense #02195871元木満里奈

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BY motokirealty October 8, 2023

2023年後半サンディエゴ、家買うべき？頭金は？貯金はいくら必要？

サンディエゴで不動産エージェントとして活動している元木満里奈です！2023年も後半戦、10月に入りました。現在の不動産市場についてお伝えします。 はっきり言います、今年の冬が家を購入する絶好の機会です！現在の金利は約7.5％と高めですが、家の価格も安定して高水準です。しかし、この高金利と高価格により、夏季に比べて購入希望者の数が減少しています。一方、売り手は物件を売却したいが、売れ行きが伸び悩んでいるため、価格を引き下げたり、購入者の諸費用を一部負担したりすることも考えています。 こうした条件が整えば、大きな貯金がなくても物件購入が可能になりますので、お気軽にお問い合わせください。物件の購入時にかかる諸費用（クロージングコスト）は、通常物件価格の約1-3％程度です。売り手がこれらの費用を負担する場合、購入者の負担が軽減され、物件購入がしやすくなります。 競争の激しい市場では、こうした”セラークレジット”はほぼ見かけません。なぜなら、他にも売り手にとって良い条件で物件を購入したい買い手が多く存在するためです。もし来年金利が下がってしまうと、多くの人が物件購入を希望し、不動産価格もまた上昇します。 今の高金利で不動産を購入し、将来金利が下がればリファイナンス（金利の再設定）を検討するのが一番良い対策です。以下は高金利の現在物件購入をした場合と１年後に金利が下がったけれど不動産価値が上昇した場合を比較したものです。 例） 2023現在購入（30年ローン） 購入価格　$800,000 頭金 5%     $40,000 ローン　    $760,000 金利　　　7.25% 月々の支払い（固定資産税や保険を除く）$5184 2024年　（1年後） 購入価格　$850,000 頭金 5%     $42,500 ローン　    $807,500 金利　　　6.25% 月々の支払い（固定資産税や保険を除く）$4971…

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BY motokirealty September 11, 2023

アメリカ不動産投資 – 1031エクスチェンジとは？

サンディエゴで不動産エージェントとしてサポートを行なっている元木満里奈です。本日は、1031 Exchangeという、不動産投資家が不動産売却によって得たキャピタルゲインに対し税金を払うことなく（先送り）、不動産を売却し、新たに不動産を購入する方法（交換）をお伝えしたいと思います。   こちらは、残念ながらPrimary Resident（お住みの住宅）には適用されません。投資目的で保持している、レンタル物件を売却し、新たな投資物件を購入の場合に適用されるルールとなります。例えば、250,000ドルで購入した投資物件が売却時、500,000ドルだとします。利益のキャピタルゲインは$250,000となります。（実際は売却費用や諸費用のため、細かい計算になります）   そこで、投資家が、家を頻繁に購入・売却しても損をしない仕組みがこの1031エクスチェンジというものです。元の物件を次の新しい投資物件へ”交換”することにより、このキャピタルゲイン税を先送りにすることができます。いくつか、対象になるルールがあるのでみていきましょう。   投資物件であること。 新しく購入する投資物件は同じ価値、またはそれ以上の価値であること。 保持している投資物件を売却後、４５日以内に新しい物件を定めること（契約/Under Contractになる必要がある。３つの候補を指定できる。 新しい物件は、売却日より180日以内に購入完了していなければならないこと。   つまり、売却してからいつでも新しい物件を購入可能ということではなく、この短いタイムラインの中で全て完了させる必要があります。不動産市場が競争率が高く、気に入った家がスムーズに購入しにくい市場では、慎重に計画することが重要になります。   ただし、税金がどこかに消えてなくなるということはありません。最初に売却した際の資金の税金は次の不動産にキャリーオーバー（先送り）されます。 例えば、Aさんがサンディエゴ、カリフォルニア州で$250,000で購入した投資物件を$500,000で売却。そして、1031エクスチェンジを使用して、似たような$500,000の投資物件を購入。その時点で$250,000分のキャピタルゲイン税を払う必要はありませんが、将来その物件を1031エクスチェンジを使用せず売却する際に、最初の投資物件を含めたキャピタルゲイン税を支払う必要があります。 もし投資家が1031エクスチェンジを継続し、亡くなった場合はどうなるのか？ なんと、今までのキャピタルゲイン税支払いの義務がなくなります。その資産を相続した家族にも適用されます。 このように、アメリカで不動産投資を続ける方にとってはとても有利な方法となります。 今回は不動産投資について少しお話をしました。日本からでもアメリカ不動産投資は可能です。サンディエゴ、オレンジカウンティーの不動産はお気軽にご相談ください。 元木満里奈（モース） 不動産エージェント・コンサルタント eXp Realty : DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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BY motokirealty June 7, 2023

住宅ローンの種類

こんにちは、サンンディエゴの不動産コンサルタントの元木です。今回のコラムでは、アメリカの住宅ローンの種類についてお話しします。 FHAローン（連邦住宅管理庁ローン）：低クレジットスコアの人におすすめ FHAローンは、アメリカ政府の保証を受けた住宅ローンであり、一定の条件を満たす借り手に対して、低頭金での購入を可能にします。(3.5%〜)このローンは、クレジットスコアが低い方や、金銭面でサポートが必要な方に適しています。ただ、MPIという金利保険を毎月支払う必要があるので、一般的な固定金利ローンに後々リファイナンス(金利組み換え)することをお勧めします。高いクレジットスコアをお持ちの方は一般的なConventional Loanが最適です。 一般的な固定金利ローン（Conventional Loan)： 一般的な固定金利ローンは、借り手が借り入れた金額に対して一定の金利で返済するローンです。サンディエゴの不動産取引では、このタイプのローンが最も一般的であり、借り手に安定した返済計画を提供します。クレジットスコアに問題がなければ、このローンが一番適性率が高く、頭金も3〜5%より購入可能です。 可変金利ローン： 可変金利ローンは、一定期間ごとに金利が変動するローンです。これは、金利が低い時期に借り入れたい借り手にとって魅力的な選択肢となる場合があります。ただし、金利が上昇すると返済額も増加することに留意する必要があります。 ミリタリー用VAローン（退役軍人保証ローン）： VAローンは、アメリカの退役軍人、現役軍人、および一部の軍人の未亡人に対して提供される特別な住宅ローンです。このローンは、低頭金（または頭金不要）での購入、優れた金利条件、および返済プランの柔軟性を提供します。サンディエゴには多くの軍事施設があり、多くの退役軍人がこのローンを利用して不動産取引を行っています。VAローンには以下の利点があります。 頭金0% 一般固定金利よりも低金利 Mortgage Insurance (金利保険)なし 条件次第で何度も利用可能 ただし、家購入の際にFunding feeと呼ばれる費用が発生します。低金利や保険金を支払わなくて良い代わりに、VAローンが成り立つように一括で最初に支払わなければなりません。初めてVAローンを使用し頭金０％の場合は、家の購入金額の約2%ほどになります。 ただ、VAローンは審査が一般のローンよりも厳しいというのが理由で、何件もの買い手がいる場合、売り手側はVAローンを好まない場合があります。VAローンに強いローン担当者(Lender)とVAローンに経験豊富な不動産エージェントが鍵となります。VAローンを使った不動産購入はお気軽にご相談ください。VAローンに優れたVAローン会社もご紹介できます。条件によりますが、通常30日の契約期間を私達は2〜3週間で契約完了することができ、物件獲得率をより上げることができます。 このように住宅ローンは幾つもあり、自分に合ったローンを選ぶことが物件購入時の鍵となります。 家購入のサポートは最後まで無料ですので、不動産のご相談はお気軽にお問い合わせください。お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント　eXp Realty DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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BY motokirealty June 7, 2023

頭金20%支払う必要はない？！

初めて家を購入する際には、頭金の金額について理解しておくことが重要です。頭金は、家の購入価格の一部を現金で支払うことを指します。一般的に購入価格の20%ほどのが頭金として必要とされると思っている方も少なくなく、ましてや不動産屋さんも20%をお勧めしていることがありますが、私は全くお勧めしません！ なぜかというと、単刀直入にそこまで頭金を支払う必要がない、又は損をしてしまうこともあるからです。一般的なのconventional loanですと、3-5%の頭金があれば問題ありません。多くの頭金を支払うよりも、その分家のリフォームに投資することで家の価値を上げることができます。そして、また近い将来新たに家を購入する際に、最初の家を購入時よりも高値で売り、次の家の資金に回すことも可能。20%の頭金を貯めようと頑張っている間に不動産価値が上がり、損をしてしまう可能性も大いにあります。 ただし、20%以下の場合、PMI(Private mortgage insurance)というものが発生します。購入価格によりますが、月々約100-200ドルほどを金利会社に保険金として支払わなければなりません。そして、より多くのローンを借りる形にもなるので、毎月の住宅ローン返済額が高くなります。このPMIは家の含み益(Equity)が20%を上回ると支払いの義務がなくなります。 最後に、初めての家を購入する人にとって、頭金の金額は非常に重要ですが、必ずしも高額な頭金が必要ではありません。カリフォルニア州の頭金サポートプログラムもあるので、専門家のアドバイスを聞きながら、自分に合った頭金の金額を見つけることができます。 家購入のサポートは最後まで無料ですので、不動産のご相談はお気軽にお問い合わせください。お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント　eXp Realty DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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BY motokirealty June 7, 2023

アメリカで家を買うのに必要なこと！ステップ紹介

アメリカと日本の不動産購入の際の手順やルールは異なります。まず何からしたら良い？などの質問をよく頂くのですが、細かく必要事項をまとめました。 1. 不動産エージェントを探す ：物件を探すために不動産業者に相談しましょう。一度zoomでのオンラインか直接会って相談すると良いでしょう。不動産購入のプロセスは長期戦になったり、ストレスに感じてしまうことも少なくありません。全力でサポートしてくれる信頼できるエージェントを選びましょう。相談料や買う際のサポートは基本無料なので高額料金の請求があった場合は要注意です。 2. 住宅ローン申請：不動産屋さんに相談するのと同じくらいローン申請は重要です。要は、今のお給料と金銭状況でいくらまでの家が買えるのか、査定するプロセスのことです。 住宅ローン申請の際に、Pre-ApprovalとPre-Qualificationというものがあります。Pre-Approvalはローンが降りるのに必須です。Pre-qualificationは言ってしまえばオンラインで誰でもできてしまったり、簡単な査定しかできません。Pre-approvalがないと買いたい物件にオファーを入れても相手にされないので必ずPre-approvalを事前に取得しましょう。Pre -approvalにはクレジットや、年収、そのほかのローンなど、多くのことが反映します。 3.物件の見学開始：ZillowやHomesnapなどの不動産アプリ・ウェブサイトをチェックし、気になる物件を見学。現地で物件の状態や周辺環境を確認します。不動産エージェントも不動産探しに協力し、合うような物件を進めてくれるはずです。 4. オファーの提出：気に入った物件があったら、不動産エージェントと相談し、希望金額をオファーしましょう。オファーを入れる際に、一番良い得する金額で購入できるように戦略などエージェントの方を頼りにしましょう。競争率の高い市場では何十件ものオファーがはいる物件もあります。 4.契約締結：交渉成立し、契約に入ります。Earnest Money Depositという1〜3%のデポジットを３日以内に支払う必要があります。 5.検査：売買契約が締結されたら、物件の検査を行い、物件の状態を確認します。場合によっては、値段や修理の交渉が行われます。 6. 査定(Appraisal) : Loan OfficerがAppraisalと呼ばれる不動産価値を査定してくれる専門家の方を呼びます。住宅ローンはこの査定金額までしか降りない仕組みになっているので、もし査定額が購入金額よりも下回った場合は、その誤差を現金で支払うか、売り手側と値段交渉をする必要があります。 7.融資の申請：物件の検査、査定が問題なければ、融資の申請を行います。カリフォルニアでは、一般的に30年間の固定金利住宅ローンが利用されます。 7.閉鎖（Close)：融資が承認されたら、物件の所有権を獲得するために、閉鎖を行います。閉鎖では、物件の所有権を記録するために、不動産登記を行います。そしてめでたく不動産購入完了です。 以上が、カリフォルニア州で不動産を購入するための一般的なステップです。ただし、物件の種類や価格、地域によって、手順が異なる場合があります。また、不動産取引は複雑なので、不動産業者や弁護士の助言を得ることが重要です。 サンディエゴでの不動産売買に関するご相談はお気軽にお問い合わせください、お待ちしております。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント　eXp Realty DRE#02195871…

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