April 19, 2024

不動産の仲介手数料のシステムが変わります!

皆さん、こんにちは。春のシーズンがやってきて、お引越しを考えているご家族の方も多いのではないでしょうか。 さて、カリフォルニアの不動産業界で大きな変化があります!家を売りたい方や買いたい方にとって、特に注目すべきニュースです。 NAR(National Association of Realtors)が不動産仲介手数料に関する訴訟を受け、和解案を受け入れました。現在、売り手のエージェントが買い手のエージェントの仲介料を指定できるようになり、売り手は売却額から両方のエージェントに手数料を支払うことになっています。売主は買い手のエージェントの手数料の分配には関与しません。通常は5〜6%の仲介手数料がかかりますが、分配によっては売り手のエージェントが買い手のエージェントよりも多くの手数料を受け取ることがあります。問題になっているのは、買い手のエージェントが仲介手数料を指定できないという不利なルールです。 そして、現在進行中の変更が7月に実施され、売主は売主のエージェント料を支払い、買主は買主のエージェント料を支払うことになります。以前は買い手とそのエージェントは仲介手数料を交渉できず、売主側から提示された手数料を受け取っていましたが、今夏からは買主が自身のエージェント料を支払う義務が生じます。 ただし、売り手が買い手のエージェント料を支払う提案をすることは今後も可能です。この急激な変化により、物件の売却が難しくなる可能性もあります。その場合、買い手のエージェント料を負担することも売却戦略の一つとなります。 買い手としては、支払額が増えることに不満を感じる方も多いかもしれません。ただ、よく考えてみてください。これまで売り手が支払っていた仲介手数料は、買い手の購入金額から支払っていたものです。そのため、買い手が実質的に支払っていたとも言えます。 不動産エージェントとしては、正直大きな変化とは考えていません。これまでの常識が変わり、より適切な方向に調整されると見ています。個人的な見解としては、この変更が実施される7月以前に買い手が急増する可能性があると予想しています。 もし不動産の購入や売却を検討している方がいらっしゃいましたら、お気軽にご連絡ください。今後、細かく不動産のプロと戦略を練ることが重要になります。 元木(モース)満里奈 不動産エージェント・コンサルタント eXp Realty : DRE#02195871

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April 19, 2024

2024、春の不動産市場と物件を勝ち取る方法

皆さん、こんにちは! サンディエゴで不動産コンサルタントをしている満里奈です。 4月のサンディエゴ不動産市場の動向をお伝えします。 通常、不動産市場は春ごろから活発になる傾向がありますが、サンディエゴのエリアによっては夏のピーク時のような動きがすでに見られます。 2月後半から、人気のエリアによっては15件以上の購入オファーが殺到し、当初の販売価格よりも$150,000以上高騰しているなど、競争率が激しくなってきています。2ヶ月前ならこの価格で競争率も低く買えたのに…というお客様も多くいらっしゃいます。 全ての物件がこのように競争率が高いわけではありませんが、人気の高いエリアでうまく価格設定がされた魅力的な物件は、積極的なアプローチが必要です。もちろん、売り手側の条件を全て受け入れるのは買い手としては望ましくはありませんが、契約に入れないことには何も始まりません。 では、価格以外の面でどのような購入オファーを出せば、競争に勝てるのでしょうか? 売り手の都合に合わせ、売り手のリスクが低くなる条件を提示する。 売り手が長期間の契約(エスクロー)を望んでいない場合は、契約期間をできるだけ短縮する。通常30日契約ですが、ローンの種類やローンオフィサーによっては最短2週間ほどにできます。売り手としては、早く売却してしまいたい人が多いです。 インスペクションを5日以内にする。通常は17日以内ですが、競争率の高い市場では早めに行いましょう。もし物件に問題があり、契約をキャンセルしたい場合、売り手からすると、5日でキャンセルされるのと、17日後にキャンセルされるのではリスクが大幅に異なります。買い手にとっても、早い段階で買う価値のある物件かどうか判断できるので、お互いにとって良いことです。 不動産TIP!  契約をキャンセルする理由は売り手に伝える義務は基本ありません。つまり、Contingencyが1つでもあれば、それを除くまで何らかの理由でキャンセルしてもデポジットは失いません。 契約に入ってから細かく交渉することが可能です。修理等の条件は、できるだけオファー提出の際に条件提示するのは避けましょう。ひとまず、競争率の高い市場では、どうしたらオファーを受け入れてもらえるか、というところから始めましょう。 エージェント同士のコミュニケーションは必須です。何件もオファーが入っている物件では、売り手のエージェントと連絡を取り、自分たちのオファーの位置を確認することが重要です。信頼できるエージェントを選びましょう。 質問やアドバイスがあればお気軽にお問い合わせください!今年の夏は競争率の高い市場になる見込みです。購入を検討されている方は、早めの行動が成功の鍵です。 元木満里奈(モース) 不動産エージェント・コンサルタント eXp Realty : DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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January 31, 2024

貯金がなくてもカリフォルニアに家が買える! DREAM FOR ALL PROGRAMについて

家を購入したいが、頭金の貯金がない、ローン申請しても収入が低くて審査が通らない?などの悩みを抱えている方に必見です!カリフォルニアのDREAM FOR ALL というプログラムがCalHFAより、2024年4月にリリースされます。簡単に説明すると、政府が20%または$150,000までの頭金を補助してくれるが、後に家を売却する際、または金利組み換え時に返済しなければならないというものです。アメリカは不動産上昇が見込まれるので、不動産価値が上昇した分(Appreciation/資本増加)より返済、そして、上昇した分の20%を利子として支払うというシステムです。 メリット頭金が20%まで支払い可能なので、ローン額が減り、月々の支払いが減る通常頭金20%以下の場合は住宅ローン保険を毎月支払う義務があるが、それが免除される頭金の20%は家を売却、金利組み換えするまで返済義務なし デメリット家を売却後、借りた20%+不動産上昇で得たEquityの20%を利子として返済金利組み換えできない 誰がこの住宅ローン援助を受けることができるのか?アメリカに過去7年間、不動産を保持していない者両親がアメリカで不動産を保持していない者。両親が亡くなっている場合は、亡くなった際に不動産を保持していないことアメリカに Qualified Alienで滞在資格のある者(グリーンカード保持者、H1ビザ、etc)収入が$185,000を超えていない者(サンディエゴの収入リミットです。各カウンティーによって異なります)  ダウンペイメントアシスタンスプログラムは数多くあったりしますが、中でも一番良い条件がこのDREAM FOR ALL PROGRAMです。去年は早い者勝ちで、9日後には締め切られてしまったローン援助ですが、今年は4月に申請した方の中から抽選で行われます。今年は、援助が本当に必要な人対象、両親が家を持っていないことなどの難しい条件があるため、日本人で会社勤めしている方に条件が当てはまりやすいプログラムです!    不動産価格が高騰していてカリフォルニアで不動産購入が難しくなっていますが、このプログラムを使用することにより、不動産購入が可能になる方が多いと思います。 詳しく知りたい方はお問い合わせください!  元木満里奈(モース)不動産エージェント・コンサルタントeXp Realty : DRE#02195871marinamotoki@gmail.com  

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December 22, 2023

2024年アメリカ不動産市場 住宅ローン金利が前代未聞の低下

皆さんこんにちわ、サンディエゴで不動産エージェントとしてサポートしております、元木満里奈です。 クリスマスが早めにやってきました!皆さん知っての通り、アメリカの住宅ローン金利は一時期8%を超えておりましたが、今週に入ってから金利のレートがものすごく回復し、なんと1.5%強の回復、平均して6.5%まで下がりました。 クレジットスコアが低い方におすすめのFHAローンは平均して6% ミリタリー用のVAローンも6% (12/20現在のレート) 通常、冬のシーズンが不動産市場としては落ち込みを見せ、不動産価格も減少する傾向にあるのですが、今シーズンは全く逆の動きをすることが予想されます。 金利が短期間で急激に1.5%下がるということは稀で、どのくらいすごいことかというと、約平均して$100,000分高い物件購入が可能になります。 同じ月々の支払い金額で、 8%の金利の場合、$600,000までしか購入できなかったのに対し、1.5%下がった6.5% だと$700,000の物件が、同じ月々の支払額で購入可能になります。 ということは? そうです、家を購入できる人が大幅に増えるため、競争率が激しくなり、不動産価格が高騰します。 なので! もし来年に家の購入を考えているならば、来年から動いてしまっては遅いです!このホリデイシーズンに動きたい人は少ないと思います。年が明けてしまってからでは、不動産市場が忙しくなることが予測されるので、来年の春に購入を考えている方は、今すぐに動くことを強くおすすめします。 金利が2,5%で家の価格も今の2/3だった3年前に家を買いそびれてしまい、不動産価格と金利が高騰してしまった今、後悔している方がたくさんいらっしゃます。不動産のプロとしては、あの時買っておいてよかった!と笑顔で言ってもらいたい。そんな思いがあるので、いつでもお気軽にご連絡ください。 市場状況だけ確認でも大歓迎ですので、クリスマス前に、必ずご連絡ください! 何度も言いますが、不動産購入の一番いいタイミングは今です。 それでは皆さん良いクリスマスをお過ごしください! eXp RealtyLicense #02195871元木満里奈

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October 8, 2023

2023年後半サンディエゴ、家買うべき?頭金は?貯金はいくら必要?

サンディエゴで不動産エージェントとして活動している元木満里奈です!2023年も後半戦、10月に入りました。現在の不動産市場についてお伝えします。 はっきり言います、今年の冬が家を購入する絶好の機会です!現在の金利は約7.5%と高めですが、家の価格も安定して高水準です。しかし、この高金利と高価格により、夏季に比べて購入希望者の数が減少しています。一方、売り手は物件を売却したいが、売れ行きが伸び悩んでいるため、価格を引き下げたり、購入者の諸費用を一部負担したりすることも考えています。 こうした条件が整えば、大きな貯金がなくても物件購入が可能になりますので、お気軽にお問い合わせください。物件の購入時にかかる諸費用(クロージングコスト)は、通常物件価格の約1-3%程度です。売り手がこれらの費用を負担する場合、購入者の負担が軽減され、物件購入がしやすくなります。 競争の激しい市場では、こうした”セラークレジット”はほぼ見かけません。なぜなら、他にも売り手にとって良い条件で物件を購入したい買い手が多く存在するためです。もし来年金利が下がってしまうと、多くの人が物件購入を希望し、不動産価格もまた上昇します。 今の高金利で不動産を購入し、将来金利が下がればリファイナンス(金利の再設定)を検討するのが一番良い対策です。以下は高金利の現在物件購入をした場合と1年後に金利が下がったけれど不動産価値が上昇した場合を比較したものです。 例) 2023現在購入(30年ローン) 購入価格 $800,000 頭金 5%     $40,000 ローン     $760,000 金利   7.25% 月々の支払い(固定資産税や保険を除く)$5184 2024年 (1年後) 購入価格 $850,000 頭金 5%     $42,500 ローン     $807,500 金利   6.25% 月々の支払い(固定資産税や保険を除く)$4971…

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September 8, 2023

賃貸VS住宅購入③- 賃貸物件のリスク・レントコントロールについて

サンディエゴで不動産エージェントとしてサポートを行なっている元木満里奈です。前回、不動産を購入した際における税金控除のベネフィットをお話ししました。不動産をアメリカで保持するということは不動産自体の利益のみならず、固定資産税、住宅金利が税金控除対象となる為、所得税の支払いをある程度抑えることができます。賃貸VS住宅購入② – 固定資産税&金利の税金控除はこちらから。今回は、賃貸契約をしている間に起きるかもしれないリスクについてお話しします。賃貸ですので、要は借り物です。できることと、できないこと、そしてリスクがあります。 賃料が定期的に上がる可能性   カリフォルニアにはレントコントロールというテナントを守る法律が存在します。特にこの数年のインフレ率は高騰しており、賃貸価格も急激に上昇しました。私の住んでいるサンディエゴも、年々10%ほど賃料が上昇しています。そんな中で、オーナーが急激に賃料の値上げをできないように、レントコントロールというものがあります。オーナーの都合でテナントを退去させることが難しいルールにもなっています。   カリフォルニア州では、2020年1月1日より、賃上げは12ヶ月に1度、賃料の5%+インフレ率が上限、最大10%までという制限があります。そして賃料を上げるために理由無くテナントを退去させることはできない、という決まりがあります。   レントコントロールの対象外: 築15年以下の物件  一戸建て、またはアパートを1組に貸している場合。(ただし、LLCや会社がオーナーの場合はレントコントロールの対象)  カリフォルニアでは多くの方が、オーナーから一戸建ての家やアパートを借りて住んでいますが、残念ながらその場合はレントコントロールの対象にならず、10%以上の値上げをされてしまう場合もあります。   オーナーの都合で退去させられる可能性 2020年のレントコントロールにて、テナントをオーナーの都合で退去させることが難しくなりましたが、これにはルールがあります。   テナントの過失があった場合 賃料の未払い 物件の破損、問題を起こす等の行為 リース契約の内容の不履行 リース契約更新を拒否 物件を違法な目的で使用 犯罪行為 テナントの過失のない場合|引越し費用負担(一ヶ月分の賃料) オーナーの家族が住む場合 行政からの退去命令 大規模リモデルを実施 *テナントが入居してから12ヶ月以上住んでいる場合が対象です。 つまり、長年住んでいたアパートでテナントに過失がない場合でも、退去せざるを得ない場合があります。特に、市場価格が高騰してしまった今、サンディエゴでは3ベットルームの家賃が長年住んでいた為2000ドルの賃料であった。しかし、退去命令が出た為、これから探す同じ3ベットルームのアパートは3500ドルが相場で支払えない、なんていう場合も少なくありません。…

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September 6, 2023

賃貸VS住宅購入② – 固定資産税&金利の税金控除

先日、アメリカの賃貸VS住宅購入第一弾で、大きな違いは、月々の支払いを自分に投資しているか、いないか、というお話をしました。賃貸の場合は、簡単に言えば大家さんの毎月の支払いをあなたが支払っていることになります。 賃貸価格も不動産価格同様、年々上がる一方ですので、賃貸に住み続けると、数年前に家を購入した方の月々の支払いの額の方が現在の賃貸価格よりも安いなんてことが起こります。さらには、ハウスオーナーは長年住んだ家を売り払う時に利益が出ますが、賃貸は利益が出るどころか、今まで支払った賃料は返ってきません。 このように、アメリカで家を購入した際の利益は賃貸と比べると大きいことがわかります。 賃貸VS住宅購入①はこちら アメリカ不動産 - 税金控除 不動産をアメリカで保持するということは不動産自体の利益のみならず、税金控除という大きなベネフィットがあります。 お住みの住宅で税金を控除できるのは以下の通りです。 固定資産税 金利   固定資産税 固定資産税は住宅保持者が年に2回支払わなければなりません。住宅ローンの支払いと共に月々支払っている方が多いと思います。 サンディエゴの固定資産税は約1.25%です。 例えば、$700,000の住宅を購入した場合、固定資産税は $700,000 x 0.0125 = $8,750 / year $8750 / 12 = 729.16/ month という計算になります。…

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August 30, 2023

賃貸 VS 住宅購入

こんにちわ、サンディエゴで不動産エージェントとして売買サポートを行なっている元木満里奈です。これから数回に渡り、アメリカでの賃貸 vs 住宅購入を比較した記事を投稿して行こうと思います。アメリカの不動産価値は年々上昇することで知られていますが、それに伴い賃貸も同じく上昇します。特にこの数年の間にお引越しをされた方は、この上昇具合にびっくりしたのではないでしょうか?不動産価値が上がるアメリカで、どうやって生き抜く、もしくは成功していけるのか。そこをお話ししたいと思います。 他人の住宅ローン支払っていませんか? まず、賃貸と住宅購入の大きな違いは、月々の支払いを自分に投資しているか、いないかです。賃貸の場合は、簡単に言えば大家さんの毎月の支払いをあなたが支払っていることになります。今現在、金利の高いこの市場では賃貸価格の方がこれから新しく住宅購入をした場合の毎月の支払いよりも低い場合の方が多いです。ですが、落とし穴はそこにあります。  不動産価値上昇 以下が年々平均して上昇するとされる不動産価値です。賃貸価格:3% (2020年より2023年までの賃貸上昇は20%を超えます)不動産価格:6%カリフォルニアの法律でレントコントロールというものがあります。激しいインフレの中、テナントを守る法律なのですが、1年の更新時に、毎年5% + それに加えお住まいの地区の物価上昇率分(local inflation rate)、又は10%、どちらか低い方まであげることができます。つまり、同じアパートに長らく住んでいたとしても、最大10%の値上がりが毎年起こることになります。この数年は良い例で、ほとんどの賃貸が毎年値上がりし、私がサンディエゴに来た当時9年前は1ベッドルームのお部屋が$1000で貸し出されていましたが、現在の相場は1ベッドルームで安くて$2000ほど、高いエリアだと$3000ほどになります。 反対に、住宅購入している方の月々の支払額は下がることはあっても上がることはありません。もし、購入時よりも金利が下がれば、リファイナンス(金利組み換え)をして月々の金利支払額をさげることができます。つまり、長期的に見て住宅購入の方が確実にお得ということです。 ここで例を見てみましょう。住宅購入者は私の実際のお客様です。2019年にAさんは3ベッドルームの賃貸アパートを$2000ドル/月でレンタルしています。インフレが激しくなり、毎年2023年現在まで10%づつ賃料が増加しました。2020年:$2000 x 1.1 = $22002021年:$2200 x 1.1 = $24202022年:$2420 x 1.1 = $26622023年:$2662 x 1.1 = $2928という計算になります。 反対に、2019年に住宅購入したBさんの場合 (実例)$430,000の家を購入。月々の支払いが$2500 (固定資産税、金利、保険、全て込み)*当時は金利が低く、約3%2019年から2023年まで毎月の支払額は$2500で変わらず、2023年の引越しを機に住宅を、なんと$670,000で売却。4年間の間に不動産価値が240,000ドルも上昇し、不動産購入時と売却時の諸費用を含めても、約180,000ドルの利益です。4年間住んだ住宅の家賃を払うどころか、考え様によってはは毎月タダ住みで、短期間でこれほどの利益が出ました。 Aさんは毎月の支払額がBさんよりも低くスタートしましたが結果的にこの5年で合計$146,520を家賃に支払い、マイナスです。このように例を上げてみると、アメリカの賃貸 VS 住宅購入(ホームオーナーシップ)の違いがよくわかると思います。この数年は不動産価値が激しく上昇してしまったので、新しく2023年に賃貸物件を探さなければならない方は長年住んだアパートの賃料よりも、高価な賃料を払うことがほとんどです。Aさんと同じアパートでも2023年から新しく契約する方はおそらく$3500ほどが相場であると思います。 不動産市場は上がったり下がったりしながら徐々に上がっていきます。3年以上同じエリアに住む予定であれば、住宅購入を考えた方が良いと言えるでしょう。冬のホリデイシーズンが年間通して一番不動産市場が落ち込む時期ですので、これから近々家を買いたいと思っている方は良い機会だと思います。 長くなりましたが、いかがだったでしょうか?年々いろんなものが高くなるアメリカですが、不動産ほど良い投資はないと私は思っています。アメリカの不動産に関する質問やご相談はお気軽にお問い合わせください。 元木満里奈(モース)不動産エージェント・コンサルタントeXp Realty : DRE#02195871marinamotoki@gmail.com

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June 7, 2023

アメリカ不動産市場6月:家は買うべき?

金利が一度6%を下回ったこともありましたが、現在では数日前に7%を超える水準に戻っており、それにも関わらず販売物件の数は依然として少ない為多くの買い手が存在し、買い手にとっては厳しい状況が続いています。 では、現時点では家の購入はしないほうが良いのか?? いいえ、金銭的な余裕がある場合には、絶対に購入する方が良いです。現在の状況下で待ち続けても、アメリカの不動産市場は下落することはありません。実際、昨年の不動産市場が最も上がったピーク時から比べても、現在の不動産価格は上昇しています。2023年までには、不動産資産の増加率は5.5%から6%になると予測されています。 住宅ローン金利は数年の間に徐々に下落する見込みです。金利はインフレ率と密接な関連性があり、インフレ率が低下すれば金利も下落します。現在、インフレ率は下降傾向にありますので、金利が低下すれば、金利の組み換え(リファイナンス)によって、毎月のローン支払額を減らすことができます。通常、リファイナンスには$10,000から$15,000の費用がかかりますが、今年の年末までに家を購入すれば、今後5年以内のリファイナンスを無償で提供しているローンオフィサーの紹介もできますので、もし購入を検討されている方がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。 金利が下がれば競争率も上がります。 そして金利が下がるのを待っている間に不動産価格は上昇します。 金利が下がるのを待つのであれば、今買って購入後にリファイナンスすれば良し。 最近、金利が1%程度上昇したため、多くの人が市場から離れています。競争率はまだ激しいですが、高金利を上手に活用すれば利益を得ることができます。 サンディエゴの不動産売買について、お気軽にご相談ください。 Marina Morse (Motoki) 不動産コンサルタント eXp Realty DRE#02195871 marinamotoki@gmail.com

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