賃貸VS住宅購入③- 賃貸物件のリスク・レントコントロールについて
サンディエゴで不動産エージェントとしてサポートを行なっている元木満里奈です。前回、不動産を購入した際における税金控除のベネフィットをお話ししました。不動産をアメリカで保持するということは不動産自体の利益のみならず、固定資産税、住宅金利が税金控除対象となる為、所得税の支払いをある程度抑えることができます。賃貸VS住宅購入② – 固定資産税＆金利の税金控除はこちらから。今回は、賃貸契約をしている間に起きるかもしれないリスクについてお話しします。賃貸ですので、要は借り物です。できることと、できないこと、そしてリスクがあります。 賃料が定期的に上がる可能性 カリフォルニアにはレントコントロールというテナントを守る法律が存在します。特にこの数年のインフレ率は高騰しており、賃貸価格も急激に上昇しました。私の住んでいるサンディエゴも、年々10%ほど賃料が上昇しています。そんな中で、オーナーが急激に賃料の値上げをできないように、レントコントロールというものがあります。オーナーの都合でテナントを退去させることが難しいルールにもなっています。 カリフォルニア州では、2020年1月1日より、賃上げは12ヶ月に１度、賃料の5％＋インフレ率が上限、最大10%までという制限があります。そして賃料を上げるために理由無くテナントを退去させることはできない、という決まりがあります。 レントコントロールの対象外： 築15年以下の物件 一戸建て、またはアパートを１組に貸している場合。（ただし、LLCや会社がオーナーの場合はレントコントロールの対象） カリフォルニアでは多くの方が、オーナーから一戸建ての家やアパートを借りて住んでいますが、残念ながらその場合はレントコントロールの対象にならず、10%以上の値上げをされてしまう場合もあります。 オーナーの都合で退去させられる可能性 2020年のレントコントロールにて、テナントをオーナーの都合で退去させることが難しくなりましたが、これにはルールがあります。 テナントの過失があった場合 賃料の未払い 物件の破損、問題を起こす等の行為 リース契約の内容の不履行 リース契約更新を拒否 物件を違法な目的で使用 犯罪行為 テナントの過失のない場合｜引越し費用負担（一ヶ月分の賃料） オーナーの家族が住む場合 行政からの退去命令 大規模リモデルを実施 ＊テナントが入居してから12ヶ月以上住んでいる場合が対象です。 つまり、長年住んでいたアパートでテナントに過失がない場合でも、退去せざるを得ない場合があります。特に、市場価格が高騰してしまった今、サンディエゴでは３ベットルームの家賃が長年住んでいた為2000ドルの賃料であった。しかし、退去命令が出た為、これから探す同じ３ベットルームのアパートは3500ドルが相場で支払えない、なんていう場合も少なくありません。…
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